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解码西安楼市

时间:2017-01-10 20:21来源:未知查看次数:

  一、人口。
  陕西并不是人口大省,这一点它完全不能与河南、四川相比,陕西3700万人,河南有9400万人,四川8000万人。陕西省的面积,还比河南大20%。所以,长期看,西安的房价不应该与郑州、成都在一条水平线上。
  在2016年之前,这三个城市房价(均价)是差不多的,西安7000,成都郑州8000多。此轮之后,走出了分化行情。郑州均价站上了12000,但西安基本没动,只是在11、12月份稍有所启动。这是市场投票的结果。
  西安人口结构有趋于老化的迹象。过去五年里,西安人口增加了22万,但小学生数量是减少的。在城镇化率提高的大背景下,尚且录得如此数据;若将来城镇化稳定了,则人口流入更加不乐观。西安在十年前就制定了人口过千万(超大城市的标志)的宏伟目标,但到今天人口仍停留在800多万不到900万。而根据陕西省3700万人口的底数,十几个地级市分散,后备可能也不足。同时,西安在吸引外省人口方面也不具优势。
  本来,西安的优势在教育,尤其是高等教育。可以吸引到全国的青年学子前来。西安的高等教育综合实力排名前五,仅排在京沪宁武之后。京沪不说了,宁武楼市在此轮中独领二线风骚。我大西安却纹丝未动。仅2015年 ,西安各类高校毕业生30万人(占陕西全省80%以上),这可都是有专业有技术充满欲望活力的年轻人啊!如果能有三分之一的人留下,就是十万人。五年就是50万人。但事实上,在“孔雀东南飞,大河向东流”的趋势下,西安在过去五年里人口总共流入才20多万(有多少是下面地市县乡搬来的不得而知),完全不能跟某些东部南部城市相提并论。
  二、产业结构。
  因为土地和人力便宜,还有历史上强大的工业基础,包括军工厂所加持,所以,西安本来应该大力发展工业,实际上工业却是其经济发展的短板。老工业(军工为主)没啥活力,吸纳不了多少新增就业;新工业培育不力。近年来工业增长大幅度下降,主要体现在大中型企业失速和三星、中兴通讯等新增企业带动力逐期减弱,国家对西安重工业化的布局短期内难以转变,因此工业增长面临较大的困难。
  同时,伴随投资的负增长,房地产业也成为受害者。西安建筑业增长这两年呈现出大幅下降趋势。
  陕西是我国第一军工大省,陕西国防军工系统科技综合实力强,包括核工业、航空、航天、兵器、船舶、电子,共有近二百家企事业单位、研究院所;职工30多万人,其中各类科技人员近十万人。
  拿航空产业来说,陕西省是航空产业大省,占有全国四分之一的航空专业人才和高精尖设备,也是我国大中型飞机设计、研发、试飞、生产的重要基地,具有一批独占性的航空产业资源。本来,西安是我国的航空之城,应该围绕航空做文章,但就像长春的汽车城一样,几十年过去,根本就没有发展出成熟全面的配套产业,更不要说跟西雅图比。目前看,能保住现有的就不错了,因为商飞已经放在了上海;去年成立的航发总部又放在了北京。西安的航空产业,也就剩下一大堆生产低附加值配件的巨大工厂和试飞院了。
  三、政府效率,民风文化。
  造成今日种种,一方面是体制原因,同时也可能跟地方领导的历史使命感缺乏有关。西安是计划经济时代军工项目最多的城市。目前看,这种地方前景都堪忧,比如东北的几个传统重工业城市。
  北方各省,普遍思路老旧,被动等待,这跟深圳等地的主政者积极有为的作风完全不一样。甚至与成都等地也存在较大差距。
  西北民风粗犷,与现代商业社会提倡的精细分工精神相悖。
  四、地理位置。
  关中之地,国之枢要,西北门户。西安实际是西北五省省会,战略意义重大。这一点,是郑州、太原所不能比的。所以,国家一定会重点支持这个地方。这不是经济回报的问题。这是战略问题。所以,西安太差不了,尤其是基础设施建设方面。但是若说西安人普遍会多么富裕,那不会。
  西安作为西部头牌,科教优势、医疗资源,西部政治经济文化科教中心,是多年形成的,也是长期定位,一时半会难以改变。这是东部很多三线城市难以企及的。西安楼市的未来,在很大程度上,取决于能否把毕业生留住。我在《人口之战》里写了,这是最难的,需要方方面面长期做工作,尤其是一些人文软环境,这也是我把“政府效率,民风文化”放在第三条(仅次于产业和人口)来说的原因。留住人才,吸引人才,也是城市化2.0阶段的,各城长期竞争力的核心要素。
  五、库存与去库存。
  在本轮之初(2016年初),西安的库存是排在全国前列的;经过2016年一整年的去库存运动,成效显著,西安的库存已经大幅减少。但房价总体平稳,只有个别板块上涨,所以西安也避免了被圈进16城。
  六、限购。
  最近两个月,西安楼市有所抬头。政府及时出台了限购政策。西安此次限购,政治表态意义大于经济考量,“房子不是用来炒的”。其二,可能也有提醒人们,“我西安也是大城市,你们还不赶紧快来买”的意思。
  七、土地
  本次分析西安和重庆,这两个城市当然有很大不同,但具体到房地产方面,最大的不同,还是土地制度。重庆实行的是独特的地票制,土地储备第一,价格便宜,不拍地王。西安实行的是正宗的招牌挂,这两年,西安土地供应有收紧之势。过去西安地王很少;最近,西安也出了地王。
  八、误区。
  历史幻觉。西安,十三朝古都,上千年辉煌。但都属于历史。“我祖上阔过”,没用。香港200年前就是个海岛,深圳祖上又是啥?是吧。所以,要是觉得西安历史上多么了不得,所以未来也应该如何的看法,是站不住的。实际上,唐朝“安史之乱”后,西安就逐渐衰落了,现在,可能仍在这一大的历史进程当中。同时,“孔雀东南飞,大河向东流”也在“安史之乱”后加速,现在仍在这一趋势当中。深圳的崛起,东北的衰落,就是最新的实证。
  过去十年的逻辑证明,历史、旅游与房价无关。这些东西留不了人。如果我想看某个城市,我去旅游半个月,该看的就都看了,包括法门寺这些,估计可能没人愿意为此去第二次,除非我在那能长期赚钱。这就涉及到产业了。旅游业是西安的一个支柱产业,解决了很多就业,但旅游业更利好酒店餐饮业,对商品房房价的支撑作用有限。
  九、隐患。
  1,西安太像北京,街道规制,城市规划,气候环境,时空穴位。如今北京如日中天,与或有相冲之数。风水轮转,此起彼伏,一个压不住,另一个可能就是扶不起。
  2,西安近年,各种规划也搞得很高大上,摊子铺得太大(如西咸一体化),这弄一块,那弄一片,但财力有限,特别是近几年财政收入增长明显不足。又修了数条地铁,有点力不从心。搞热了这里,就冷了那里;资源投放于此处,就忽略了彼处。除非有天量的外部资金进来,否则难以高潮。
  3,对某种民族和谐的担忧,可能会影响购买心理。(略)
  十、分化? 房地产的三重锚论。
  城际之锚:熟悉房地产的人知道。二手是房价是锚;另外,租金是房价之锚(在成熟市场)。此外,还有第三个锚:城际之锚。可以作为西安之锚的城市,郑州、济南、太原、武汉、成都、重庆。比如,之前西安房价7000,郑州8000;现在,郑州12000了,西安还是7000多;这是市场选择的结果,还是人为操盘的结果?是不是合适,是不是有问题?接下来是郑州调整还是西安补涨?也许会继续分化。
  分化:拿郑州来说。一个可能是,后市与郑州之间的差距会进一步拉开。这些年,郑州人口流入加速,以富士康为代表的一大波制造业,吸引了大量年轻人就业,同时,河南9400万人口,如果独立拿出来,看成一个国家的话,世界排名第13位,仅次于菲律宾,排在越南之前。 当然,以制造业立的城市,房价是有天花板的;但,现在的西安,属于连制造业都没有。那几个老国营工厂,敲敲打打,那不算。而郑州的隐患是,万一哪天富士康之类的不行了咋办?
  十一、结论。
  西安楼市,行情会有,但普涨难!结构性行情,个别板块,如优质学区房,未来政府重点投入打造的高新区,应该是有未来的。但是大片成熟区域,一些老城,估计难以雄起;但多年不张,涨一些也是应该的。如果短期内大涨(如几个月涨了40%),是出货的好时机;由于前述原因,西安不具备持续高潮的基础;如果一些有未来的地区,过去几年房价没怎么动,甚至持续阴跌,现在囤点货,未尝不可。但是在房地产调控的大背景下,发生奇迹的概率不大,估计要等下一次。
  注:以上是一点个人看法,随意漫谈,主要还是撸逻辑,不构成投资建议。